Guida all’acquisto e all’affitto di una casa

Questo articolo si propone di essere una guida acquisto casa e da valutare quando si decide di comprare un immobile o di prenderne in affitto uno.

I migliori siti di ricerca

  1. Casa.it
    Sito con annunci privati e di agenzie. Funziona per venditeaffitti ed distingue fra residenzialecommerciale o vacanze.I filtri distinguono fra le tipologie d’immobile come appartamenti, ville a schiera, attici, fra il prezzo, le dimensioni, il numero dei localidei bagni, se c’è un giardino e così via. Il sito presenta una mappa interattiva con filtri annessi ed è disponibile come app  su androidIphoneWindows phone.
  2. Immobiliare.it
    È il sito più conosciuto per gli annunci immobiliari con inserzioni di privati e di agenzie immobiliari.È possibile anche cercare terreniastevacanze agenzie (il sito vanta molte partnership con grandi aziende come Tecnocasa o Grimaldi), disponibile anche per app.
  3.  Trovacasa.net
    Conta oltre un milione di annunci sia di privati sia di agenzie immobiliari ed utilizza principalmente filtri geografici inizialmente e poi altri filtri più precisi per una ricerca avanzata.
  4. casadaprivato.it
    Permette di acquistare, vendere o affittare case da privati senza provvigioni. Ben radicato in varie città come Napoli, Bologna, MilanoRoma Torino.
  5.  idealista
    Portale spagnolo approdato in Italia da alcuni anni. Si distingue per le foto che rivestono un ruolo chiave e per la flessibilità della mappa interattiva. Include annunci privati e di agenzie.
  6. wikicasa.it
    Portale di riferimento per le agenzie immobiliari.
  7. trovit.it
    È il più grande portale aggregatore del mondo con annunci d’ogni tipo. Del gruppo trovit fa anche parte mitula che contiene annunci ben organizzati e informativi.
  8. caasa.it
    Portale sardo che, oltre a contenere annunci e offerte, funge da punto di riferimento per valutare le quotazioni immobiliari della zona in cui si sta cercando.
  9. clickcase.it
    È un portale che permette di trovare annunci privati oltre che di farsi fare preventivi per varie tipologie di lavori.
  10.   homepal.it
    Anch’esso riservato alla vendita tra privati. Presenta un’interessante selezione di filtri.
  11.   eurekasa.it
    Sito per annunci privati e di agenzie immobiliari. Oltre alla notevole semplicità d’uso, si segnala che pubblicarvi annunci è gratuito.

Guida all’affitto

Inquadramento informativo

Innanzitutto per iniziare la guida acquisto casa, è bene chiarire chi sono le parti in gioco e che ruolo abbiano:

  • Locatore è chi affitta concedendo il bene in locazione. Può trattarsi del proprietario dell’immobile ma anche chi di ha il diritto di godimento del bene e di trasferire questo diritto.
  • Locatario, meglio noto come inquilino, è chi affitta (cioè a chi viene concessa la locazione dell’immobile). Tramite il contratto d’affitto, l’inquilino ottiene il diritto di godimento del bene secondo le modalità previste dal contratto e dalla legge.

In termini di obblighi (art. 1576, C.C.), il locatore deve:

  1. Consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione
  2. Mantenere l’immobile in stato d’uso
  3. Garantirne l’uso
  4. Effettuare tutte le riparazioni necessarie (detta manutenzione straordinaria)

L’inquilino invece deve (art. 1587, C.C.) :

  1. Utilizzare l’immobile con diligenza
  2. Pagare quanto convenuto
  3. Occuparsi della manutenzione ordinaria (art. 1576)

Importante in una guida acquisto casa è la manutenzione straordinaria (cioè a carico del locatario) riguarda la struttura (es. gli impianti elettrico, idrico e termico), la sostituzione degli infissi, della caldaia o del boiler (art. 1621). Sta al proprietario dimostrare inoltre che una rottura o un guasto dipendono dalla carenza di manutenzione ordinaria (cioè quella a carico dell’inquilino).

La manutenzione ordinaria (a carico dell’inquilino) comprende le riparazioni provocate dall’uso, come ad esempio per maniglie, rubinetti o per elementi esterni che non includano le opere murarie (quindi valvole, manopole, saracinesche così come imbiancare, tappezzare, intasature, sifoni).

 

Se è l’inquilino a dover pagare per una riparazione straordinaria d’urgenza, avrà il diritto a chiedere un rimborso. Inoltre l’inquilino non può opporsi alla manutenzione straordinaria (art. 1583), però avrà diritto ad una riduzione dell’affitto se la riparazione dura oltre 20 giorni e potrà sciogliere il contratto se l’immobile viene reso inabitabile.

 

È bene ricordare che l’inquilino non può sospendere il pagamento dell’affitto (detto anche canone) finché godrà dell’immobile.

Non possono mancare in una guida acquisto casa i cosiddetti vizi che sono quegli elementi che coinvolgono la struttura dell’immobile e la rovinano sino a impedirne o ridurne molto l’uso. Sono vizi le infiltrazioni d’acqua, l’eccessiva umidità, la rumorosità degli impianti così come le mancate autorizzazioni amministrative (ad esempio il certificato di agibilità).

Non sono vizi invece i guasti dovuti all’usura del tempo né i rumori o gli odori dovuti a terzi (ad esempio, l’odore di fritto o il rumore in strada). Se ci sono vizi, si può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. La denuncia dei vizi deve avvenire entro 8 giorni dalla scopertanon oltre un anno dall’acquisto.

La regola generale per le migliorie (art. 1592 )è che l’inquilino non ha diritto ad indennità per le migliorie effettuate, salvo il caso in cui l’inquilino le abbia fatte con il beneplacito del proprietario.

Similmente, per le addizioni (art.  1593) bisogna distinguere tra:

  • le addizioni inseparabili come i doppi vetri o l’aria condizionata. Se svolte senza il consenso del proprietario, allora non si avrà alcuna indennità. Se fatte consensualmente, allora si avrà diritto ad un’indennità.
  • le addizioni separabili come una tenda da sole. L’inquilino può tenersele, se il proprietario vuole trattenerle, allora dovrà corrispondere una somma all’inquilino.

È responsabilità dell’inquilino il buon uso dell’immobile e quindi è responsabile per il deterioramento (che non è la normale usura provocata dal tempo ma quando non si può usare l’immobile senza riparazioni) o per la rovina che è la perdita totale dell’immobile (art. 1588).

 

L’inquilino è responsabile per ciò che accade durante la locazione (quindi anche un incendio), per ciò che commette chiunque egli abbia fatto entrare in casa e per tutto ciò che non può provare di non aver fatto. In altre parole, si presume l’inquilino responsabile a meno che non dimostri il contrario.
!Però l’inquilino non risponde dei danni dovuti alla vetustà.

Valore dell’appartamento

Parte fondamentale di qualsiasi guida acquisto casa  è l’importanza dei valori medi dell’area così da non farsi cogliere impreparati e poter negoziare meglio. Il valore medio è il costo al metro quadro di un appartamento in condizioni normali.  Spesso, il venditore conosce l’andamento del mercato e moltiplica il valore per la superficie totale e da qui formula la richiesta.

Si deve quindi distinguere tra prezzo richiesto e il prezzo effettivo. La superficie che viene considerata per la vendita è la superficie commerciale che viene calcolata così: superficie netta dell’appartamento 100 % delle mura perimetrali/interne 50 % mura in comune.
Le altre superfici valgono:

  • Balconi e terrazze scoperti ⇒ 25 % della superficie
  • Balconi e terrazze coperti (su 3 lati) ⇒ 35 %
  • Porticatipatiigazebib ⇒ 35 %
  • Verande ⇒ 60 %
  • Giardino d’appartamento ⇒ 15 %
  • Giardino di villa ⇒ 10 %
  • Cantinesoffitte e solai non abitabili ⇒ 10 %
  • Cantinesoffittesolai abitabili ⇒ 25-50 %

Il prezzo viene influenzato in questa misura:

  • Piano seminterrato ⇒ – 30 %
  • Piano terra ⇒ – 20 %
  • Piano terra senza giardino ⇒ – 15 %
  • Secondo piano senza ascensore ⇒ – 15 %
  • Dal terzo piano in poi senza ascensore ⇒ -10 % per piano
  • Piano attico ⇒ + 20 %
  • Immobile con più bagni ⇒ +5 %
  • Riscaldamento autonomo ⇒ + 5 %
  • Impianto elettrico non a norma ⇒ – 5 %

Tenendo a mente che le indicazioni di questa guida acquisto casa sono soggettive di molti altri fattori come ad esempio zona, situazione del mercato in generale e facilità di finanziamento.  L’appartamento in affitto presenta una svalutazione del prezzo medio al metro quadro che oscilla tra il 15 e il 30 %.

Appartamento in affitto?

Intende acquistare un appartamento in affitto?

Spesso si acquista un appartamento affittato perché ciò comporta una notevole svalutazione sul prezzo, dal 15 al 30 % a seconda della data di scadenza del contratto.

Il contratto a canone libero con durata 4 anni +4 può essere disdetto dopo i primi 4 anni (per necessità) oppure alla scadenza degli 8 anni.

Il contratto a canone agevolato  dura 3 anni + 2 e può essere disdetto solo dopo 3 anni (solo per necessità) o alla scadenza dei 5 anni.

In ogni caso la disdetta dovrà essere comunicato con 6 mesi d’anticipo sulle scadenze. Se l’inquilino rifiuta di abbandonare, allora si dovrà iniziare una procedura di sfratto, che può durare anni e costare non poco.

Malgrado il titolo di questa guida acquisto casa, se la necessità di acquistare non è impellente, è meglio evitare di acquistare un appartamento in affitto qualora prima.

Elementi da valutare 

Segue una lista di elementi e considerazioni che abbiamo raccolto da varie fonti per questa guida acquisto casa e che ci appaiono utili e informativi nella scelta di una casa da affittare. Tenendo a mente la soggettività di alcune considerazioni.

Nella fase di selezione della casa (o eventualmente della stanza):

  • Un balcone è un elemento spesso sottovalutato ma che dà valore ed è utile (stendere i panni, rilassarsi o per far prendere aria). Se la città è particolarmente inquinata tuttavia fare attenzione
  • Cucina con cappa e finestra esterna per poter areare in tranquillità
  • Le dimensioni della cucina sono spesso sottovalutate e possono influire sulla qualità dell’esperienza nell’immobile. Una cucina piccola è opprimente oltre che difficile da sfruttare
  • Importante assicurarsi che vi sia una finestra in bagno o quanto meno una ventola aspirante, specialmente se si vive con estranei. Un sistema di ventilazione con la ventola è un buon punto di partenza per negoziare sul prezzo.
  • Se possibile evitare il primo e l’ultimo piano. Nel caso, accertarsi delle tubature o della presenza o meno di un garage  (primo piano), mentre per l’ultimo piano è bene controllare il tetto in caso di pioggia.
  • Gli infissi della porta giocano un ruolo importante d’inverno perché se fanno uscire calore significa una bolletta più alta per il riscaldamento.

Prima di visitare la casa

  • È buona cosa controllare con cura i servizi nell’area: trasporti pubblici, parcheggi, ciclabili, negozi essenziali, posizione e così via.
  • Controllare la copertura internet

Quando si visita la casa

  • Controllare la pavimentazione (crepe, pulizia, evitare la moquette se possibile), muri (crepe, infiltrazioni, umidità agli angoli, muffa), ventilazione (finestre su più lati ⇒ corrente d’aria, miglior aerazione e odore), bagno (tubature, infiltrazioni) ed infissi (singolo vetro o doppio? stato del silicone e dei materiali)
  • Osservare le vecchie bollette luce per confrontare i consumi ed evitare picchi e dispersioni
  • Controllare gli elettrodomestici e l’idraulica

  • Verificare che la caldaia sia in buono stato e regolarmente controllata
  • Balcone: controllarne lo stato, specialmente per motivi di sicurezza (in caso di caduta pezzi e ferimento, il responsabile è l’inquilino!)
  • Dai un’occhiata alla tinteggiatura della casa. Specialmente se è stata rifatta recentemente potrebbe nascondere delle brutte sorprese

  • È buona norma fotografare qualsiasi danno o situazione negativa
  • Verifica la presenza o meno del contro soffitto : se c’è, perché è stato fatto?

  • Consiglio per esperienza da un utente: controlla lo stato del balcone. Se cadono pezzi, soprattutto su qualcuno, la colpa potrebbe essere la tua.

  • Controlla la tinta della casa, se fatte da poco potrebbe nascondere brutte sorprese (danni)

Dopo aver visitato?

Se si è interessati all’appartamento, allora è bene come successivo step di questa guida acquisto casa:

  • Verificare l’inquinamento acustico, soprattutto di notte, così come vedere se ci sono cani rumorosi
  • Fare una foto ai contatori lucegas è utile per evitare incomprensioni o truffe
  • Far notare che si è single  ⇒ paradossalmente un vantaggio in quanto il single è in generale un inquilino meno rischioso e problematico di una coppia o famiglia dal punto di vista del proprietario. Ovviamente ciò serve a negoziare sul prezzo
  • Il piano ha i suoi vantaggi e svantaggi: un piano basso è più comodo e confortevole, ma significa traffico, rischio criminalità e vicini di sopra (rumori, danni); un piano alto offre una bella visuale oltre che meno smog e rumore, ma è più scomodo
  • Controllare il contrattoleggerlo attentamente. In particolare, verifica le clausole sui danni e riparazioni per evitare di vederti addebitare spese non pianificate
  • Mostrare i dannifai foto per provare che c’erano già
  • Domandare se il proprietario ha un elettricista idraulico di fiducia in caso insorgessero problemi in futuro. Inoltre documentati per la documentazione relativa alla caldaia
  • Domanda quanto si deve pagare di caparra e i suoi termini di restituzione. Inoltre, contratta sempre per quanto possibile sull’importo.
  • Quanti mesi di preavviso per lasciare l’immobile?
  • Chiedere sempre chi deve pagare per i danni e come funziona l’attribuzione di responsabilità. Ad esempio, qualora dovessi imbiancare perché hai ricevuto la casa appena imbiancata e sei tenuto a consegnarla nelle medesime condizioni, non lasciare che venga usata la caparra ma piuttosto chiedi il preventivo alla ditta che ha svolto prima i lavori
  • Se ti chiedono la busta paga, allora domanda la loro per verificare che possano pagare interventi di manutenzione straordinaria
  • A seconda del proprio grado di privacy e del rapporto col proprietario, è possibile cambiare la serratura salvo poi restituire le chiavi nuove al proprietario quando si ha finito la locazione
  • Al momento d’intestare le bollette verifica di non ereditare nulla dai precedenti inquilini
  • Verifica se puoi cambiare fornitore luce e gas e se ti conviene
  • Paga sempre tutto con bonifico e fatti lasciare l’IBAN

Consigli ed accorgimenti nell’acquisto di una casa nuova

Sottinteso in questa guida acquisto casa è che l’acquisto di una casa nuova è un investimento di grande importanza e che richiede attenzione e consapevolezza dei rischi e delle difficoltà. A causa di ciò, è buona cosa fare affidamento ad un consulente professionale.

È necessario in primis  richiedere e consultare la documentazione della casa per accertarsi della regolarità della transazione e della compravendita.

  1. Regolarità catastale ⇒ Controllare la planimetria e quanto dichiarato nel catasto.
  2. Perizia tecnica ⇒ Osservare la documentazione assicurativa catastale. Conviene fare un sopralluogo per controllare la struttura, le norme di sicurezza e le condizioni generali. Tramite la perizia tecnica si può stabilire anche quanto il prezzo corrisponda al valore dell’immobile.
  3. Regolarità edilizia ⇒ Il consulente tecnico stabilirà se l’immobile risponde alle normative di costruzione
  4. Perizia economica ⇒ Il consulente ne valuta il valore e ne stabilisce il corrispettivo prezzo reale.

Lo ribadiamo come parte fondamentale di questa guida acquisto casa, ossia i vantaggi del controllo della documentazioni sono molteplici:

  • Visionando le carte, si potrà valutare la caparra e se la compravendita può essere portata a termine
  • Controllare se il prezzo corrisponde al valore di mercato
  • Controllare la qualità e il valore dell’immobile
  • Essere già pronti a richiedere un mutuo
  • Valutare gli eventuali costi di ristrutturazione
  • Calcolare le tasse e le imposte sull’immobile

Nell’ottica di una guida acquisto casa è bene tenere a mente che una casa può essere acquistata da privati o tramite agenzia immobiliare, è importante :

  • Assicurarsi che il venditore (privato o agenzia) sia affidabile
  • Accertarsi che l’immobile sia a norma di legge e privo di lavori abusivi
  • Informarsi sulla percentuale spettante all’agenzia in quanto intermediaria nella compravendita. In generale, la percentuale dipende dal luogo e oscilla tra l’1,5 % e il 5 %
  • Assicurarsi che non vi siano altri oneri come ipoteche o vincoli di garanzia ed eventualmente su come liberarsene

Certificati e documenti

  • In caso di ristrutturazioni, chiedete se vi sono certificati, planimetrie, studi o attestazioni delle stesse
  • Se è presente la caldaia, controllate che vi sia il libretto dell’assistenza con gli interventi effettuati
  • Informatevi bene sulla classe energetica che è stata riconosciuta all’immobile
  • Domandate i certificati di conformità degli impianti (elettrici, gas e idrico)
  • Benché non obbligatorio (basta l’autocertificazione del venditore), il certificato di conformità urbanistica dell’immobile permette di premunirsi in caso di abusi edilizi. In assenza di tale documenti e con un abuso edilizio, l’atto di vendita viene annullato
  • Informatevi sulla rendita catastale dell’immobile, soprattutto se non è una prima casa o se si tratta di un investimento
  • Chiedete le ultime planimetrie registrate al catastoal comune per controllare la legittimità edilizia dell’immobile
  • Chiedete i certificati della sicurezza strutturale quale il certificato d’idoneità statica. Questo punto è particolarmente importante per le case che hanno più di 40 anni.

Le domande da porre ai proprietari

Anche se molto soggettivo, queste domande vi aiuteranno a far chiarezza sull’immobile e sui suoi aspetti meno visibile. Fare le giuste domande al proprietario può far comprendere pregi e difetti di cui non si era prima consapevole ed è un asptto fondamentale della guida acquisto casa.

  • Perché volete vendere?
  • Qual è la spesa in bolletta? E riguardo al costo del gas? Sarebbe possibile visionarle?
  • Avete ammortamenti attivi? Ad esempio, il proprietario potrebbe aver già usufruito degli sgravi fiscali per la sostituzione della caldaia  lasciandovi però delle rate da pagare
  • C’è forse un piano di accumulo condominiale (naturalmente se l’immobile che intendete acquistare è in un condominio) per le spese straordinarie? Se sì, fate attenzione che il proprietario, dopo aver venduto, ritirerà la sua quota che dovrete rimpiazzare versando il corrispettivo nel piano d’accumulo
  • Se si tratta di un condominio, chiedete se ci sono lavori in corso od in programma e se ci sono stati casi di morosità. Eventualmente potete anche contattare direttamente l’amministratore.

Cosa verificare e controllare durante la visita

  • Verificare lo stato delle aree antistanti l’ingresso come il cortile o il giroscale
  • Stato della porta d’ingresso e delle porte interne. Ad esempio, se cigolano o se strisciano perché quest’ultimo potrebbe essere segno di un gonfiamento del pavimento
  • Stato dei pavimenti e dei muri
  • La tipologia di infissi : se sono presenti doppi vetri o altri accorgimenti energetici (più alta è la classe energetica, maggiore sarà il valore dell’immobile)

Considerate anche che negli ultimi anni sono state garantite numerose detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica, permettendo risparmi notevoli.

  • CrepeIntonaci ⇒ Fate attenzione allo stato dell’intonaco e la presenza o meno di crepe nei muri
  • Verificate il funzionamento delle tapparelle e delle persiane
  • Assicuratevi che la pressione idrica nei rubinetti e in generale il funzionamento dell’impianto
  • Controllate nel quadro elettrico che gli interruttori magnetotermici (detto anche “interruttore Stotz”) siano in buone condizioni e che l’impianto sia ben segmentato, ossia che vi sia un interruttore magnetotermico per le prese elettriche, uno per le luci, uno per la cucina e così via)
  • Se la cucina è arredata, verificate che gli impianti funzionino incluso il frigorifero
  • Se l’immobile è fuori città, controllate che sia presente il gas o la bombola GPL, e che questo sia allacciato alla fogna comunale e se vi sia l’acqua irrigua

Cosa controllare durante la visita

  • controllare nel quadro elettrico che gli “stotz” non siano troppo vecchi, e che l’impianto sia ben segmentato (uno stotz per le luci, uno per le prese, uno per la cucina ecc…)
  • se la casa è venduta con la cucina, controllare che i fuochi della cucina ed il frigorifero funzionino correttamente
  • per case fuori città, controllare che ci sia gas o bombola GPL, se è allacciato alla fogna comunale, e se c’è l’acqua irrigua o solo quella domestica

Cosa verificare

  • Anche se di solito è compito del notaio, siate sicuri che l’immobile sia libero da ipoteche e pignoramenti
  • Controllate che non ci siano restrizioni per le ristrutturazioni, specie per immobili nel centro storico o di carattere artistico
  • Controllate che sul sito del comune, sui giornali o su altre fonti d’informazioni  se ci sono lavori in previsione nella zona come la costruzione di infrastrutture
  • Assicuratevi che l’eventuale box auto sia posto come pertinenza dell’immobile. Altrimenti, potreste essere costretti  a pagare l’IMU sul box auto
  • Controllate che la casa non sia frutto di donazioni ed eredità perché può rivelarsi difficile ottenere il mutuo e il notaio dovrà far accettare lo stato delle cose a tutti i beneficiari della donazione
  • Se comprate da un’impresa, assicuratevi che sia solida (tramite esperti pr evitare il rischio della revocatoria fallimentare
  • Fate attenzione alla connessione e verificatene la velocità ⇒ Potete controllare su https://bandaultralarga.italia.it se la fibra arriva all’immobile designato

La proposta

Ulteriore step della guida acquisto casa è l’illustrazione della proposta che è uno dei passi che portano alla stesura e firma del contratto di acquisto. Visitata la casa e una volta che ci si è decisi a comprarla con tutti gli opportuni controlli, potrete sottoscrivere una proposta irrevocabile di acquisto bloccando un prezzo pattuito e poi rilasciando un acconto sul prezzo.

Si noti che la proposta e la sua accettazione non costituiscono un contratto in sé  e per sé ma ne precedono la stesura. Non a caso, prima della firma, se si rivelasse impossible la stesura e/o la firma (perché o il venditore o l’acquirente muore o vengano interdetti o semplicemente revochino la proposta o l’accettazione), allora il contratto semplicemente non viene redatto. Perché si realizzi l’accordo, è necessario che la proposta all’atto dell’accettazione sia invariata rispetto alla proposta originaria.

Una proposta deve avere :

  1. La descrizione del bene che si vuole acquistare
  2. L’impegno ad acquistare con atto pubblico entro una data fissata
  3. La dichiarazione che l’immobile è stato visto e apprezzato
  4. Il prezzo e le modalità di pagamento

La promessa, il contratto preliminare e il compromesso

Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata dal venditore, si giunge alla promessa di venditacompromesso, che vincola ambo le parti a stipulare entro una data prefissata l’atto pubblico di compravendita.

Il compromesso  è un contratto preliminare ed impegna entrambi per un evento nel prossimo futuro. Ad esempio, voglio comprare un immobile però nel frattempo mancano alcuni dati e devo chiedere il mutuo; dato che sia io che il proprietario dell’immobile in vendita abbiamo interesse a formalizzare il nostro impegno giuridico (io perché voglio assicurarmi l’immobile e il venditore perché vuole essere certo di vendere).  Il compromesso serve precisamente a creare questo vincolo giuridico.

Per renderlo certamente vincolante, l’acquirente versa una caparra al venditore (detta anche caparra confirmatoria) come anticipo sull’esecuzione del contratto. La caparra può divenire penitenziale quando uno dei recede dall’impegno: o il venditore (che dovrà restituire il doppio della caparra) o l’acquirente (che dovrà rinunciare alla caparra versata)

Quando si stipula il compromesso è bene:

  • Farlo scrivere ad un notaio scelto dall’acquirente e non dal venditore
  • Insistere a far scrivere il compromesso solo dopo la perizia. Se non è possibile, allora fate inserire una clausola per invalidare il compromesso se l’immobile non supera la perizia
  • Far inserire “libero da persone o cose” perché far smontare e smaltire costa
  • Far scrivere che al rogito il venditore dovrà fornire la relazione tecnica integrata che certifica la conformità allo stato di fatto dell’immobile catastalmente ed urbanisticamente
  • Se siete con un’agenzia, questa ha già maturato le provvigioni che le spettano. Fate inserire una clausola pertanto che chi non rispetta con colpa il compromesso dovrà ripagare, oltre ai risarcimenti, anche l’agenzia (ossia proteggere la parte innocente da qualsiasi azione dell’agenzia).

E per quanto concerne le commissioni d’agenzia :

  • Se troppo basse (attorno all’1%), allora ciò significa che sono insostenibili e indicano un pessimo lavoro
  • L’agenzia matura la commissione se il preliminare d’acquisto viene accettato a prescindere dal buon esito o meno del rogito
  • L’agenzia matura la commissione anche se ha svolto attività di mediazione come ad esempio fornire le planimetrie catastali facendo conoscere l’immobile in vendita all’acquirente. La compravendita può essere poi conclusa anche tramite accordo tra le due parti senza agenzia
  • L’agenzia matura una parte della commissione dal solo venditore, se presenta una proposta a prezzo (comunque uguale o superiore a quella di mandato) e questa viene rifiutata

Consigli ed accorgimenti utili della guida acquisto casa

  • Non abbiate remore a far notare ciò che non va e vi dispiace perché ciò potrebbe darvi un buon appiglio per negoziare il prezzo
  • È buona cosa affidarsi ad un tecnico per effettuare il sopralluogo
  • Parlare coi vicini per chiedere informazioni sul quartiere, sulle persone e sull’immobile. Oltre a non avere ragioni per mentire hanno l’interesse a vedere chi verrà ad abitare. Per voi è utile anche per capire un po’ com’è il vicinato e se possono esserci delle incompatibilità
  • Fate attenzione con le agenzie alla proposta irrevocabile di acquisto perché spesso non tutela l’acquirente ed è un compromesso reale
  • Mai fare due proposte d’acquisto in contemporanea per due immobili o ci si potrebbe ritrovare a doverle acquistare entrambe obbligatoriamente
  • Chiedete ai giusti interlocutori. Per accertarsi delle possibili morosità condominiali, è bene parlare con l’amministratore
  • Ispezionate con cura il solaio per accertarvi che sia ben isolato e protetto
  • Controllate il quartiere a più riprese per valutare l’immobili di giorno e di notte nonché la rumorosità, il traffico e la sicurezza
  • Nell’ottica del punto qui sopra, provate il tragitto casa-lavoro durante la giornata e nelle ore di punta
  • Registrate il preliminare per proposte non condizionate a mutuo
  • Se fosse necessario chiedere un mutuo, chiedete alla banca o a un broker di darvi un range di prezzo entro cui il mutuo sarà erogato così da evitare spiacevoli inconvenienti più avanti

La proposta irrevocabile d’acquisto è una comunicazione scritta con cui il possibile compratore si dichiara disponibile a comprare un immobile ad un determinato prezzo. La proposta vincola per un certo tempo solo l’acquirente. Se passa il termine di tempo indicato senza che la proposta sia stata sottoscritta dal venditore, allora il vincolo decade. NON  è una “prenotazione all’acquisto”perché non vincola il venditore a vendere  che può negoziare con altri.

Il rogito

La compravendita è dunque il contratto che trasferisce la proprietà della casa al compratore in cambio di un corrispettivo in denaro. L’atto di compravendita è stipulato davanti al notaio ed è redatto in forma pubblica col venditore. Il rogito è la parte conclusiva della compravendita che viene letta e controllata dal notaio per ufficializzare la transazione.

Spese e Imposte

Il rogito notarile prevede una serie di spese a carico dell’acquirente che sono proporzionali in percentuale al valore di vendita della casa. Ovvero, maggiore è il valore del bene, più bassa sarà la percentuale da pagare al notaio, di solito tra 0,7 e 2 %.

C’è inoltre l’imposta di registro (o in alternativa l’IVA) che l’acquirente deve pagare assieme alle imposte ipotecaria catastale, entrambe calcolate sul prezzo di vendita e, a seconda della forma giuridica del venditore (s.r.l. , impresa individuale e così via), in questo modo:

Se il venditore è un privato o un’impresa non costruttrice, allora:

  • Imposta di registro ⇒ 7 %
  • Imposta ipotecaria ⇒ 2 %
  • Imposta catastale ⇒ 1 %

Se il venditore è un’impresa costruttrice  che vende dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, allora:

  • IVA ⇒ 10 %
  • Imposta di registro ⇒ 168 
  • Imposta ipotecaria ⇒ € 168
  • Imposta catastale ⇒ € 168

Agevolazioni sulla prima casa

All’acquisto della prima casa, è possibile avere un regime fiscale agevolato che permette di pagare minori imposte.

Acquisto da privati Imposta di registro 3 %
Imposta ipotecaria € 168
Imposta catastale € 168