Disdetta contratto di affitto: come funziona, modulistica condizioni e tempistiche

Tempi e termini di preavviso della disdetta anticipata

In Italia le tempistiche della chiusura del contratto di affitto cambiano in base alle condizioni sottoscritte. I tempi e i termini di preavviso sono però in linea generale di 6 mesi prima, sia per i contratti di locazione abitativa a canone libero (4+4) che per quelli a canone concordato (3+2). Una delle poche eccezioni riguarda gli affitti brevi, che richiedono un preavviso ridotto. Difatti in alcune situazioni particolari, ad esempio per gravi motivi di salute o lavorativi, la disdetta del contratto di affitto può essere inviata 3 mesi prima. Sicuramente è fondamentale utilizzare come modalità di comunicazione la raccomandate per disdetta di affitto con ricevuta di ritorno o la PEC, in quanto forniscono una prova legale della data di invio e di ricezione, utile in caso di acquisto e affitto di una casa.

Conseguenze della mancata osservanza dei termini di preavviso

Le conseguenze del recedere dal contratto di affitto prima del previsto sono diverse, come succede per le offerte luce e gas. Innanzitutto chi affitta ha il diritto di trattenere una parte o l'intera somma della cauzione versata inizialmente. In aggiunta a questo, è suo diritto richiedere il pagamento dei canoni di affitto mancanti fino alla scadenza naturale del contratto. Conseguenze del Mancato PreavvisoInfine una conseguenza del mancato preavviso di affitto è rappresentata dai contenziosi legali, che portano a un notevole dispendio di risorse economiche per sostenerne le spese. Da qui, l'importanza di rispettare le condizioni previste per la disdetta del contratto di affitto, tra cui il preavviso di 6 mesi prima o 3 mesi prima.

Disdetta di affitto da parte del locatore

La disdetta per un appartamento in affitto può essere richiesta sia dal locatore che dal locatario. Nel primo caso per chi affitta non rinnovare il contratto prevede una procedura specifica secondo le normative vigenti. I motivi di questa decisione sono ad esempio:

• L'uso dell'abitazione per sé o per un familiare;
• La vendita dell'immobile.

Anche in questo caso la disdetta di un contratto di affitto necessita di un preavviso di almeno 6 mesi prima. In questo arco di tempo l'inquilino ha modo di trovare un nuovo posto dove vivere e procedere con gli iter necessari, come il cambio di residenza a Milano o in altre città. Il locatore ha l'obbligo di inviare il preavviso tramite una PEC o via raccomandata con ricevuta di ritorno, in modo che la comunicazione sia valida. Non solo, il documento deve essere piuttosto dettagliato, ad esempio con il motivo della rescissione del contratto di affitto.

Disdetta di affitto da parte del conduttore

Quando è l'inquilino ad interrompere il contratto di affitto in anticipo (ad esempio per esigenze personali, familiari, di lavoro o di salute) è necessario rispettare i tempi e le condizioni previste all'interno del documento sottoscritto con il locatore. Disdetta del contratto di affitto del conduttoreIn questo caso si parla di disdetta del contratto di affitto del conduttore, il cui preavviso deve essere di 6 mesi standard. Anche qui è fondamentale inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno o utilizzare la Posta Elettronica Certificata (PEC) per inoltrare la comunicazione al locatore in modo corretto e renderla valida. Il recedere dal contratto di affitto prima dei 6 mesi da parte del conduttore (o intestatario del contratto di affitto) è necessario di solito in situazioni particolari. Tra queste ci sono:

• Gravi motivi di salute;
• Un trasferimento lavorativo;
• Inagibilità dell'immobile;
• Esigenze urgenti e motivi personali.

Queste casistiche fanno sì che il preavviso anticipato possa essere anche di 3 mesi prima, tuttavia è sempre bene verificare questa informazione all'interno del contratto quando si acquista e si affitta una casa. Difatti nel documento sono sempre previste le informazioni in merito ai tempi e alle modalità di comunicazione da rispettare in caso di disdetta del contratto di affitto.

Lettera di disdetta dal contratto di locazione: Modulo PDF e informazioni necessarie per scriverla

Come anticipato, il preavviso di disdetta del contratto di affitto deve essere inviato 6 mesi prima della scadenza e le modalità previste sono principalmente due: tramite Posta Elettronica Certificata o raccomandata con ricevuta di ritorno. All'interno di questa disdetta si descrive chiaramente il motivo della disdetta nel dettaglio. Per redigere il documento è imperativa una certa precisione e completezza delle informazioni, in quanto bisogna evitare contestazioni future. Tra i dati immancabili ci sono:

• I dati personali di locatario e locatore, come il codice fiscale;
• L'indirizzo dell'immobile, completo di CAP;
• La data inizio e di fine contratto sottoscritta;
• La data in cui si presenta la disdetta;
• Il periodo di preavviso.

Fac-Simile e download PDF e compilazione in Word del modello della lettera di disdetta anticipata

Per non sbagliare con il modulo di chiusura del contratto di affitto si può utilizzare un Fac-Simile PDF o un modello Word precompilato. Di seguito troverete un esempio della lettera di recesso dal contratto di locazione. Seguite il modello indicato a seconda che siate nella posizione del locatore o del conduttore.

Lettera di recesso dal contratto di locazione da parte del locatore

 

Lettera di recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore

  I Moduli di Recesso Anticipato del Contratto di Locazione possono essere scaricati online tramite il seguente link di download del modello.   Inoltre si stampano e si inviano tramite raccomandata o PEC senza problemi. Con un modello PDF di disdetta del contratto di affitto eviti errori o imprecisioni, nonché risolvi la problematica su come fare la disdetta del contratto di affitto.

Comunicazione della disdetta di affitto: raccomandata e PEC

È imperativo che in fase di trasloco la comunicazione della disdetta di affitto avvenga in forma scritta e in uno specifico formato che possa avere valenza legale. Come già accennato in precedenza ciò si sintetizza principalmente in due modalità:

1. La PEC o Posta Elettronica Certificata, utilizzabile solo da coloro che hanno già una mail di posta certificata;
2. Una raccomandata con ricevuta di ritorno, che va inoltrata tramite un ufficio postale.

Chi deve comunicare ad Agenzia delle Entrate la cessazione di un contratto di locazione?

Di solito si occupa di comunicare la chiusura del contratto di affitto e la cessazione anticipata all'Agenzia delle Entrate è il locatore, quindi chi affitta l'immobile. Nonostante questo, in alcuni casi anche il conduttore può inviare la comunicazione all'Agenzia delle Entrate tramite gli uffici territoriali competenti, tuttavia ciò succede raramente. Allo stesso modo si occupa della voltura delle utenze il nuovo inquilino o il locatore. Per saperne di più su chi spetta la voltura delle utenze dai un occhiata alla nostra guida!

Costi della disdetta anticipata e chi li paga

I costi della disdetta del contratto di affitto riguardano solitamente le spese amministrative per la comunicazione all'Agenzia delle Entrate ed eventuali penali previste nel contratto (come succede per la presentazione del Modello Rli). Ad esempio di solito è richiesta un'imposta di registro fissa di 67€ che deve essere versata entro 30 giorni dalla chiusura del contratto.

Chi paga le pratiche di disdetta del contratto di affitto tra il locatore e il conduttore?

In generale chi sostiene le spese per la disdetta del contratto di affitto è chi richiede la cessazione del contratto. Tuttavia questo aspetto può essere personalizzato all'interno delle condizioni contrattuali sottoscritte, come per le tempistiche, quindi è bene verificare questa informazione prima del pagamento.

Disdetta di un contratto di affitto transitorio

I contratti di tipo transitorio vengono spesso definiti anche come affitti brevi, in quanto hanno una durata massima di 18 mesi. Il periodo di preavviso in queste situazioni può essere diverso e ridotto a soli 3 mesi prima. Nonostante ciò, le modalità di invio e le informazioni obbligatorie da inserire sono le stesse di un contratto a lungo termine.

Tipologie di contratti di locazione in Italia e le loro specificità

Oggi in Italia esistono diverse tipologie di contratti di affitto (o locazione) che hanno specificità e caratteristiche molto diverse. Tra più utilizzati ci sono:

• Contratti 4+4, dove la durata minima è di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4 anni;
• Contratti 3+2, che hanno durata di 3 anni con possibilità di rinnovo di altri 2;
• Contratti transitori o affitti brevi, che hanno una durata massima di 18 mesi e riguardano un'esigenza più "temporanea".

Quali sono i gravi motivi per recedere dal contratto di locazione?

Come già accennato, possono essere diversi i gravi motivi per cui recedere dasl contratto di affitto in anticipo. Tra le principali motivazioni ci sono:

• Trasferimento lavorativo;
• Gravi problemi di salute;
• Problematiche strutturali dell'immibile;
• Cambiamenti nel nucleo familiari;
• Situazioni gravi che rendono gravoso o impossibile continuare a vivere nell'immobile.

Per chi affitta invece i principali morivi per cui procedere con la disdetta del contratto di affitto dell'inquilino sono due: la vendita dell'immobile o la necessità di abitare la casa da parte del locatore o di parenti (ad esempio il figlio/la figlia).

Qual è la differenza tra disdetta di un contratto di affitto e recesso?

La disdetta di un contratto di affitto e il recesso sono due concetti leggermanete diversi nell'affitto degli immobili. Nella tabella qui sotto trovi sintetizzate le differenze.

DISDETTA DEL CONTRATTO	RECESSO DEL CONTRATTO
Spesso si rifà al mancato rinnovamento di un contratto di affitto.	Si riferisce all'interruzione del contratto di affitto prima della sua scadenza.
È una procedura ordinaria e regolamentata.	È un'eccezione, che può accadere in caso di gravi motivi.
Va comunicata con raccomandata o PEC.	Va comunicata con raccomandata o PEC.

Aspetti legali e conseguenze della disdetta del contratto di locazione

Implicazioni dell'invio errato della disdettaSbagliare l'invio della disdetta del contratto di affitto può portare a diverse conseguenze e aspetti legali che è necessario evidenziare. In primo luogo il mancato rispetto del preavviso ha tra le conseguenze delle sanzioni e degli obblighi di risarcimento da entrambe le parti (in base a chi sbaglia). In aggiunta a questo, sbagliare le modalità di invio potrebbe rendere non valida la disdetta del contratto. Ad esempio un SMS o una mail ordinaria rendono illegittimo il recesso. Ciò significa che se il locatore non comunica la disdetta nei tempi, dovrà continuare a rispettare il contratto; mentre per l'inquilino questo potrebbe significare dover pagare l'affitto fino alla fine.