Contratto Affitto 4+4: cos'è e come funziona
Se stai per affrontare un
trasloco, che sia per ragioni di lavoro o meno, avrai sicuramente sentito parlare di
contratto affitto 4+4, ma cos'è e come funziona?
Questo tipo di
contratto è anche detto locazione a
canone libero ed è uno dei più utilizzati per le
unità ad uso abitativo. Si differenzia dal contratto a
canone concordato 3+2 perché l'importo della rata mensile di affitto non è stabilito dalla legge ma frutto di una contrattazione fra le parti.
La
Legge lascia una grossa libertà sulla trattativa e quindi sull'entità del
canone mensile richiesto e fissa delle regole precise per quanto riguarda la durata e il
diritto di recesso. Il Locatore e il Locatario possono fare riferimento alla
Legge n° 431 del 9 Dicembre 1998.
[callout type="danger" title="E se ti trasferisci all'estero?"]
Ti sottolineiamo che questa Legge ha validità sul suolo italiano, per cui in caso di
trasloco estero non può essere applicata. Infine, ti informiamo che la stesura dei documenti e la registrazione hanno dei costi, ricordati quindi di includerli nel
costo trasloco.
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Modello di Contratto Affitto 4+4: quali dati vengono richiesti?
Il
contratto locazione 4 + 4 è una delle formule più diffuse, sia che tu debba effettuare un trasloco
aziendale sia che tu lo esegua fra privati. Questa tipologia contrattuale segue un preciso modello per la
compilazione, infatti è obbligatorio
inserire le seguenti informazioni:
| Elemento | Dettaglio |
|---|
| Dati personali di locatore e locatario |
- Nome;
- Cognome;
- Indirizzo di residenza e di domicilio;
- Codice fiscale;
- Documento d'identità valido.
|
| Dati catastali |
- Dati relativi all'immobile da affittare, inclusi unità ad uso abitativo e pertinenze (es. cantina, garage);
- Per i condomini: indicare scala, piano e numero dell'interno.
|
| Classe energetica |
- Classe energetica dell'immobile;
- Certificazione da fornire al momento della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.
|
| Data di stipula del contratto | Data di firma del contratto, necessaria per calcolare i termini legali per la registrazione, da effettuarsi entro 30 giorni dalla sottoscrizione. La data di stipula può differire dalla data di decorrenza. |
| Canone di locazione |
- Importo mensile da corrispondere, specificando se include spese condominiali e altre spese accessorie.
- Le spese per l'uso diretto del bene, come acqua e utenze, sono a carico dell'inquilino. Confronta offerte luce gas per trovare il fornitore più conveniente.
|
| Modalità di pagamento | Data e modalità di pagamento del canone mensile, solitamente con bonifico bancario e nella prima decade del mese. |
| Durata | Durata di 8 anni, suddivisa in due periodi di 4 anni. L'inquilino può recedere dopo i primi 4 anni con preavviso di 4 mesi. Per affitti brevi, la formula 4+4 non è indicata. |
A queste informazioni obbligatorie se ne possono aggiungere di
facoltative, come ad esempio:
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- caparra: il proprietario può decidere o meno di richiedere all'inquilino il versamento di un deposito di caparra a copertura di eventuali spese per danni o mancati pagamenti del canone. Solitamente la caparra richiesta è pari a due mensilità di affitto, escluse le spese condominiali, ma non è una quota fissa per cui le parti possono accordarsi come ritengono più opportuno;
- cedolare secca 4+4: il proprietario può decidere o meno di abbracciare il regime di cedolare secca, con il quale rinuncia a richiedere l'adeguamento Istat annuale del canone d'affitto. Se il proprietario decide di passare alla cedolare secca è obbligato a comunicarlo all'inquilino tramite lettera raccomandata. Si può affermare che la cedolare secca conviene di più a chi ha redditi alti o a chi non beneficia di particolari sgravi fiscali.
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[callout type="danger" title="Spese di registrazione"]Se il tuo locatore non ha pagato la cedolare secca, devi calcolare che le spese di
registrazione del contratto verranno divise con l'inquilino, quindi costituiranno una voce di spesa da considerare durante il trasloco, al pari di quelle per il
trasloco utenze.[/callout]
Come si registra un Contratto di Locazione 4+4?
Un
contratto di locazione 4+4 va registrato entro
30 giorni a partire dalla data di stipula del contratto, che come ti abbiamo detto non è da confondersi con la data di decorrenza, ovvero quella in cui ti trasferisci nella nuova casa. Il documento deve essere registrato dal proprietario
presso l'Agenzia delle Entrate oppure, per evitare code, anche online. I costi di segreteria e delle marche da bollo devono però essere suddivisi in parti uguali fra locatore e inquilino.
Quindi dovrai sommare tale cifra al
preventivo per il trasloco e a
forniture luce gas trasloco, in modo da arrivare preparato al momento del trasferimento.
[callout type="info" title="Arriva preparato per risparmiare!"]Ricorda che dovrai cominciare con un certo anticipo a cercare le
migliori offerte luce e gas da sottoscrivere. Questo è un dato molto importante, così puoi cominciare a pianificare il
trasloco utenze con un certo anticipo, in modo da agire con le tempistiche giuste.[/callout]
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Durata e Rinnovo Contratto Affitto 4+4
Il
contratto affitto 4+4, che è la tipologia più diffusa fra quelli previsti dalla Legge, ha una
durata complessiva di 8 anni con questi termini di scadenza:
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- allo scadere dei primi 4 anni di contratto solo il conduttore, ossia l'inquilino, può dare disdetta;
- se al termine dei primi 4 anni il conduttore non ha dato disdetta, allora il contratto è da considerarsi valido per ulteriori 4 anni;
- il locatore, ossia il proprietario, per disdire il contratto dovrà aspettare la scadenza degli otto anni complessivi di contratto, a meno che non sopraggiungano dei validi motivi, che di solito sono indicati fra le clausole accessorie del contratto che, tra i documenti del trasloco, è senza dubbio uno dei più importanti;
- al termine degli otto anni, le due parti sono libere di effettuare un rinnovo contratto 4+4, oppure passare a una diversa tipologia o ancora, cessare completamente il rapporto di locazione.
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Come funziona il Recesso da un Contratto di Locazione 4+4?
Se hai già sottoscritto un documento di questo tipo, ti chiederai sicuramente
come funziona il recesso di un contratto di locazione 4+4 o in generale la
disdetta contratto affitto. Se sei l'inquilino potrai recedere dal contratto in qualsiasi momento indicando le motivazioni, che possono essere:
Invece, se hai la possibilità di aspettare la scadenza naturale dei primi quattro anni, dovrai dichiarare le tue intenzioni con un
preavviso di 4 mesi e potrai evitare di addurre motivazioni.
Al contrario, il proprietario non può mai rescindere il contratto prima della scadenza degli otto anni complessivi di durata del rapporto. L'unica deroga a questa regola è costituita dal verificarsi di una delle seguenti condizioni:
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- volontà di vendere l'immobile che sta occupando a terzi;
- destinazione d'uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale suo o di un parente entro il 2° grado;
- destinazione dell'immobile ad associazioni con finalità sociali, mutualistiche o filantropiche. In questo caso il proprietario deve offrire all'inquilino un altro immobile in cui trasferirsi. Anche in questo caso dovrai cercare nuove offerte gas e luce per le tue utenze.
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